Consultancy, begeleiding & bemiddeling bij aankoop en verkoop van (project)gronden.
Naakte projectgrond versus vergunde projectgrond
Natuurlijk bent u als eigenaar nieuwsgierig naar de waarde van uw grond en wil u bij verkoop een maximaal rendement behalen.
Voor vergunde, bouwrijpe grond is de waarde gemakkelijk te bepalen. Alle procedures zijn doorlopen, het aantal kavels is gekend en alle kosten voor het bouwrijp maken van de grond, zijn eventueel gemaakt of gekend.
Voor bouwgrond waar nog geen stedenbouwkundige bouw- of omgevingsvergunning is uitgereikt, is de bepaling van de waarde wel een stuk complexer.
Zomaar een algemene richtprijs geven voor 'naakte', onvergunde projectgrond is niet mogelijk en zou uiterst onprofessioneel zijn. De mogelijk toekomstige waarde van de grond hangt immers af van tal van verschillende parameters en factoren. Bovendien dient men een onderscheid te maken tussen de waarde en de prijs van de grond.
Welke factoren beïnvloeden de huidige en mogelijk toekomstige waarde van uw grond ?
OmgevingLigging / oriëntatie / uitzichtOppervlakteGrootteMorfologie van de grond zoals voorgevelbreedte /perceeldiepte / vormBodemstructuur / samenstelling van de grond Het niveauAfbraak bouwvallige constructies nodig of nietNutsvoorzieningenV/T ( maximaal bebouwbare gedeelte van de grond )ArcheologieToegevoegde landschappelijke, historische, culturele of maatschappelijke waardeJuridische restrictiesDe huidige en/of toekomstige economische conjunctuurMaatschappelijke / sociale factorenLokale belastingenMeso/macro- of microniveauVraag- en aanbodParkeernormenVoorkooprechtErfdienstbaarheden / nevenrechtenBepaalde randvoorwaarden die opgelegd kunnen worden door de gemeente ( zoals bijvoorbeeld het aanleggen van een park, straat, speeltuin, … )Bouwvoorschriften/ bestemming / functionaliteit / utiliteitIs er reeds een vergunning ?De grondexploitatiewaarde / toekomstige verhuurwaardeWat zijn de bouwkosten van het eventueel realiseerbare project ?Risico's voor de ontwikkelaar
Welke zaken dienen eveneens onderzocht te worden om de waarde van uw (project)grond zo goed mogelijk te bepalen ?
WatertoetsGewestplanmatige bestemmingHet Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Beleidsplan Ruimte VlaanderenIs er een BPA of RUP van Toepassing ?Staan er elektriciteitsmasten in de buurt ? Industrie ?De mobi-score / verkeersstromenDe stedenbouwkundige verordeningenStaan er bomen op het perceel ? Zo ja, welke ? Is er boscompensatie van toepassing ?Dient er rekening gehouden te worden met afbraak- of saneringskosten ?
8 bijkomende elementen die de prijs voor uw (al-dan-niet vergunde project-)grond sterk (kunnen) beïnvloeden :
De marktwaarde van het eindproductDe studie- en ontwikkelingskostenDe keuze van de architectDe bouw- en promotiekostenDe winstmarge van de ontwikkelaarType verkoopovereenkomstDe huidige en voorspelde rentevoetTermijn van het vergunningstraject.
Elke projectontwikkelaar heeft zijn eigen product, stijl, architect en doelgroep. Al naargelang de verschillende parameters hebben deze een belangrijke impact op de marktwaarde van het eindproduct.
Het gekozen eindproduct zal een effect sorteren op de prijs voor uw grond. Woningen, kantoren, appartementen….. ze hebben elk hun eigen specifieke business- en opbrengstmodel en hun rendement zal verschillen al naar gelang de bestemmingsmogelijkheden en alle bovengenoemde factoren.
CONCLUSIE :
Zowel het taxeren van uw onroerend goed als het kiezen van de juiste bouwpromotor en dito verkoopovereenkomst is een complex gegeven dat u beter aan de expertise van een professional overlaat.
Wij zorgen voor een professionele, persoonlijke begeleiding doorheen het hele proces. Samen bepalen we de juiste verkoopstrategie zodat uw grond maximaal gevaloriseerd wordt.
Wat ons team voor u doet?
AnalyserenOntwerpenProfessionals aanstellenAlle belanghebbende partijen verbinden
Van bescheiden projecten tot grootschalige ontwikkelingen met meerdere eigenaars, onze expertise en aanpak stelt u als eigenaar in staat om veilig en aan correcte voorwaarden te verkopen.
Na zoveel jaren ervaring putten wij daarbij uit een grote database van solvabele investeerders, promotoren en bouwbedrijven uit alle regio’s met specialisatie in het juiste ontwikkelingsproduct.
Contacteer ons vrijblijvend voor meer info op info@lsf-consol.be of bel naar 0475/56 16 22